AD
Интервью Президента ИГ «Покров» Крайнова Николая Николаевича

Интервью Президента ИГ «Покров» Крайнова Николая Николаевича

17 сентября 2012 г.

CRE.ru:Новости рынка коммерческой недвижимости.

Николай Крайнов, «Покров»: «В Европе тяжело заработать больше, чем инфляция, в России это возможно»

- На что обращает внимание инвестор при заходе в проект?

- Инвестор смотрит на очень многие факторы – это и доходность проекта, и то, кто предлагает ему вложить деньги, на схему входа. После кризиса инвесторы стали более серьезно относиться к возможным рискам, не прощать, не допускать их. Если раньше проект был с определенными недостатками – часто на это закрывалось глаза: думали, что это можно будет решить. Теперь проект должен соответствовать базовым условиям: чтобы были подтверждены все права на землю, согласовано назначение участка, законны права на постройку того, что запланировано, без дополнительных согласований.

- Как инвесторы защищаются от возможных махинаций с цифрами, которые могут быть представлены девелопером?

- Каждый инвестор делает финансовый анализ сам, какой бы красивый бизнес-план ему не представили. Если это крупный институциональный инвестор, он потребует, чтобы коцнепция была разработана одной из крупных международных компаний, а затем может заказать проверку первоначальной концепции в другой аналогичной компании. При этом сформировать техзадание таким образом, чтобы консультант не просто дал свое видение проекта, а проанализировал, насколько правильно отражены все моменты концепции, чтобы снизить риски.

- Насколько инвестиционные фонды надежней вкладывают средства?

- В России инвестиционные фонды – это иностранные организации, которые привлекают зарубежные средства для вложения в Россию. Есть закономерность – чем больше капитал, тем лучше построены внутрикорпоративные защитные механизмы по недопущению ошибок инвестирования. Сейчас присутствие инвестфондов в России небольшое, поэтому потенциал для его увеличения огромен.

- На каком уровне находится проектное финансирование иностранными банками?

- Оно практически на нулевом уровне, крайне незначительное. Если оно есть, то только проверенных контрагентов (как правило, с западным участием), и то в небольших объемах.

- Что изменится со вступлением России в ВТО - получат ли российские компании доступ к дешевым иностранным кредитам?

- Прямой корреляции нет, и в ближайшие годы этого ждать не стоит. По условиям вступления в ВТО, наша страна не дала права открывать филиалы иностранным кредитным организациям. С 2018 г. это можно будет делать, однако 6 лет для России – это большой срок, мало кто рассматривает столь далекую перспективу. В текущей реалии в банковском секторе почти ничего не поменяется. Возможность банковского финансирования зависит больше не от вступления в ВТО, а от европейской и мировой экономической ситуации, от регулирующих механизмов европейских ЦБ, от правил и норм, которые они устанавливают своим банкам.

- Не может ли сложиться такая ситуация, когда зарубежные инвесторы из-за ужесточения европейской политики будут, наоборот, приходить в Россию?

 - Инвесторы и так стали больше инвестировать в Россию, но в наименее рискованные активы – где сформирован арендный поток, понятна концепция объекта. Для того, чтобы инвесторы больше пошли в Россию, требуется смягчить условия вливания капитала в развивающиеся рынки в стране происхождения капитала (т.е. в западных странах). Сейчас, в связи с возрастающими рисками при кредитовании, они, наоборот, ужесточаются.

- Когда активизируется обратный процесс, и российские инвесторы начнут вкладывать в европейскую недвижимость?

- Он уже идет, он был и есть. Российские частные лица самостоятельно или через компании скупают недвижимость в Лондоне, к примеру. Если говорить о рынке девелопмента, то процесс был активен до кризиса, после этого он почти прекратился по тем же самым причинам, почему в Европе снизилась своя девелоперская активность. На развитых рынках главная ее причина – это снижение конечного спроса, в отличие от России, где это были трудности с кредитованием.

- То есть российские девелоперы готовы идти в Европу, несмотря на низкую по сравнению с Россией доходность?

- Да, есть разные факторы – имиджевые («Интеко» развивала проекты в Австрии, «Миракс» - в Киеве и Черногорье, наша компания строила в Германии). Кроме того, важно диверсифицировать политические риски (Елена Батурина продала «Интеко» в России и теперь вкладывает деньги на других рынках). Третья причина – экспансия, территориальное расширение бизнеса с созданием репутации в западном мире, чтобы получать дивиденды от этого. Доходность при этом играет не самую важную роль.

- Ваши инвестиционные прогнозы?

- Иностранные инвестиции в Россию будут оставаться намного меньшими, чем российские внутренние инвестиции. Небольшое увеличение или уменьшение этих инвестиций будет не столько сказываться на рынке, сколько свидетельствовать о доверии или недоверии западных инвесторов к России и отражать соотношение доходности, которое можно получать там и здесь. В ближайшие годы российским компаниям нужно рассчитывать на российские инвестиции и российские кредиты.

- Стоит ли говорить о возможном влиянии «второй волны» кризиса на уровень инвестиций?

- Я бы не стал говорить о «второй волне» кризиса. В 2008 г. в России был кризис, связанный с резким единовременным закрытием кредитных рынков – из-за этого компании, которые были сильно закредитованы или имели короткие кредиты, пострадали. Остальные пострадали только как следствие от снижения активности первой категории компаний. Те отрасли, которые не были связаны с этим, почти не ощутили кризиса – некоторые почувствовали спад, а некоторые нет. Поэтому это был кризис только для части рынка – для биржи и  закредитованных или зависимых от них компаний.

Сейчас ситуация другая – в Европе идет стагнация, и она будет продолжаться еще долго, если не будет сильных потрясений вроде дефолта какой-то страны. Тогда для них это будет кризис. Для них, но у России сейчас зависимость от зарубежных кредитных  ресурсов значительно ниже, чем была в 2008 г., поэтому нам такой кризис не грозит. Россия не так сильно завязана на приток иностранных инвестиций. Для России более критична цена на нефть. Пока с ценой будет все в порядке, в бюджете будет все в порядке, Россия будет в порядке. Мы находимся в другой реальности, чем была в 2008 г.

Кредитов западных банков будет меньше. Но с другой стороны, Россия дает большую доходность, поэтому приток прямых инвестиций, когда какой-либо фонд - не кредитная организация, а компания с реальными деньгами, которая хочет разместить их в доходные активы, будет рассматривать российские активы, будет продолжаться. Потому что доходы, которые можно получить сейчас в Европе или Америке, не сильно отличаются от нуля, а инфляция составляет порядка 2%. Соответственно, в Европе тяжело заработать больше, чем инфляция, в России это можно – поэтому поток прямых инвестиций будет продолжаться.

Вернуться к списку